mardi, octobre 20, 2020
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6 Étapes à suivre pour investir dans l’immobilier

L’achat d’un bien immobilier est une façon populaire d’investir, et – si vous le faites bien – vous pouvez gagner de l’argent ! Vous savez pourquoi ? Parce que l’immobilier est précieux. Comme l’a dit Mark Twain, « Achetez des terres. Ils n’en font plus. »

Des études montrent que la plupart des Américains pensent que l’immobilier est un excellent investissement à long terme.1 Alors, qu’est-ce qui retient les gens ? Soyons honnêtes : investir dans l’immobilier est un engagement important qui demande beaucoup de temps et argent. Et il est important de bien comprendre comment investir dans l’immobilier avant de s’y lancer.

Très bien, j’ai ma casquette d’entraîneur. Il est temps de parler stratégie. Quels sont les différents types d’investissement immobilier ? Et comment peut-on gagner de l’argent dans l’immobilier ?

Types d’investissements immobiliers

L’investissement immobilier se présente sous différentes formes et tailles. Je veux que vous compreniez vos options afin de pouvoir prendre la meilleure décision pour votre situation. Voici les façons les plus courantes d’investir dans l’immobilier.

L’accession à la propriété

L’accession à la propriété est la première étape de l’investissement immobilier, et c’est un élément essentiel pour parvenir à la paix financière. Tant que vous continuez à payer des impôts et des assurances sur votre propriété, vous n’avez pas à vous inquiéter de perdre votre maison. Vous pouvez rester calme malgré les hauts et les bas du marché immobilier, et cela vous permet également de libérer votre budget pour commencer à épargner en vue d’autres types d’investissements.

Le fait est que le remboursement de votre maison est l’un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire. Il n’augmentera pas vos liquidités, mais il augmentera considérablement votre valeur nette en vous donnant la propriété d’un bien de valeur. Remboursez d’abord votre propre maison avant l’investissement dans tout autre type de biens immobiliers.

Propriétés à louer

Posséder un bien immobilier locatif est un excellent moyen de créer des revenus supplémentaires – cela pourrait facilement ajouter des milliers de euro à votre revenu annuel. Ensuite, si vous décidez de vendre, vous pourriez réaliser un joli bénéfice. Tout dépend du type de propriété que vous achetez et de la façon dont vous la gérez. L’essentiel est de toujours acheter dans un bon endroit qui présente un potentiel de croissance.

Écoutez-moi bien : Si les biens immobiliers locatifs constituent une excellente option d’investissement, être propriétaire a ses difficultés. Vous devrez faire face à des saisons où quelqu’un ne paie pas de loyer ou vous êtes entre deux locataires. Vous devez également tenir compte des dépenses supplémentaires liées à l’entretien, aux réparations et à l’assurance. Et puis il y a le coût du temps : Quand les toilettes s’arrêtent à 2 heures du matin, devinez qui doit venir à la rescousse ? Ouaip-vous!

Vous connaissez la loi de Murphy ? Les choses qui peuvent mal tourner tournent mal. Alors achetez toujours des biens locatifs en liquide (la dette est pas une option), et n’oubliez pas de constituer un fonds d’urgence qui couvrira trois à six mois de frais de subsistance.

Retournement de maison

Pour retourner une maison, il faut l’acheter, y apporter des modifications et des améliorations, puis la vendre, le tout dans un délai assez court.

Le changement de maison est intéressant car il est plus rapide que la location d’une propriété pendant des années. En quelques mois, vous pourriez remettre la maison sur le marché et (avec un peu de chance) réaliser un joli bénéfice. Mais comme pour les autres investissements, il y a un risque que vous ne gagniez pas d’argent. perdre l’argent.

Lorsque vous retournez une maison, n’oubliez pas que la clé est d’acheter à bas prix. Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas espérer faire un bénéfice décent si vous ne faites pas une bonne affaire au départ. Avant de vous lancer dans l’achat d’une maison, renseignez-vous auprès d’un agent immobilier sur le potentiel de votre marché local.

Faire sauter des maisons n’est pas toujours aussi glamour que les émissions le font croire. Si vous aimez absolument le travail pratique, alors allez-y ! Mais assurez-vous de prévoir beaucoup de temps et d’argent pour le processus. Les mises à jour et les rénovations coûtent presque toujours plus cher que vous ne le pensez.

Comment gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier

Vous pouvez gagner de l’argent grâce aux biens immobiliers de deux manières différentes : par l’appréciation de la valeur de la propriété au fil du temps et par les revenus locatifs. Nous allons détailler tout cela dans un instant. Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, je tiens à préciser une chose : vous devez payer les biens d’investissement avec 100 % d’argent liquide. N’essayez même pas think de s’endetter pour un bien immobilier locatif, les gens ! Une mise de fonds de 100 % permet de sortir de l’endettement, de réduire les risques et de vous permettre de gagner plus d’argent beaucoup plus rapidement.

Valeur estimée

Malgré les hauts et les bas du marché immobilier, la plupart des biens immobiliers prennent de la valeur à long terme.Le mot « investissement » pour une augmentation de la valeur est appelé appréciation. Et la clé pour acheter des biens immobiliers qui s’apprécient est lieu. Vous voulez acheter dans un quartier dont la valeur est en hausse.

Aussi, achetez à un prix bas et de surmonter les baisses du marché jusqu’à ce que votre propriété se soit appréciée. Le fait de disposer d’un fonds d’urgence entièrement financé (trois à six mois de frais de subsistance et de réparation) vous donnera le dessus en attendant le bon moment pour vendre. En cas d’imprévu, vous disposez de liquidités pour le couvrir sans avoir à puiser dans vos autres investissements.

Revenus de location

La génération de revenus par la location est la principale raison pour laquelle les investisseurs achètent un bien immobilier.2 Une fois que vous avez trouvé des locataires, posséder et louer un bien immobilier est un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire sans trop d’efforts.

Outre le fait que vous avez besoin d’argent liquide pour couvrir les réparations ou l’entretien, votre rôle est plutôt simple. Vous aurez encore moins à faire si vous engagez une société de gestion immobilière, mais cela réduira vos bénéfices. Quoi qu’il en soit, vous gagnez de l’argent simplement en étant le propriétaire du bien.

N’oubliez pas, cependant, que traiter avec les locataires peut être frustrant et prendre du temps. Faites vos devoirs avant d’autoriser quelqu’un à louer votre propriété. Vous voulez vous assurer qu’il le gardera en bon état. Et ayez toujours un bail écrit. J’espère qu’on n’en arrivera jamais là, mais vous devrez peut-être même faire appel à un avocat si vous devez expulser un locataire qui cause des ennuis ou qui manque le loyer. Les dépenses s’accumulent rapidement, alors assurez-vous que votre fonds d’urgence est bien garni.

Quelles sont les implications fiscales des investissements immobiliers ?

Bon, maintenant nous arrivons à la partie amusante (oui, les maths, c’est amusantles gens. Chut). Même si vous vivez pour faire des économies, les taxes sur les biens immobiliers sont compliquées. Voici donc mon premier conseil : Prenez un fiscaliste dans votre équipe. Il sera en mesure de vous aider à comprendre l’impact de vos décisions d’investissement et de vous tenir au courant des modifications du code des impôts.

En attendant, voici les impôts les plus courants auxquels vous serez confronté lorsqu’il s’agira d’investir dans l’immobilier.

Impôt sur les gains en capital

Lorsque vous vendez un bien d’investissement après en avoir été propriétaire pendant au moins un an, vous payez un impôt sur la plus-value. Laissez-moi vous expliquer cette phrase en langage clair : capital se réfère aux actifs (dans ce cas, l’argent liquide) et gains sont les bénéfices que vous réalisez sur une vente. En gros, si vous avez acheté un bien et l’avez vendu avec un bénéfice, vous avez réalisé une plus-value. C’est logique, non ?

Voici un exemple : Supposons que vous achetiez une propriété pour 100 000 euro . Des années plus tard, vous vendez la propriété pour 160 000 €. Cela représente un bénéfice brut de 60 000 euro .

Bien entendu, vous avez également payé une commission immobilière lorsque vous avez acheté cette propriété. Bonne nouvelle : vous pouvez la déduire de vos gains en capital. Supposons que les frais s’élèvent à 9 600 € (6 % du prix de la propriété), ce qui ramène votre plus-value à 50 400 €.

Comment ces 50 400 euro sont-ils imposés ? Cela dépend de votre statut de déclarant et de votre revenu imposable pour l’année. La plupart des contribuables finissent par payer un taux de 15 % sur les plus-values, mais certaines personnes à revenu élevé paieront un taux de 20 %, tandis que les personnes à faible revenu ne paieront aucun impôt sur les plus-values.

Voici les taux d’imposition des plus-values pour l’année fiscale 2020 :Si votre revenu imposable était de 100 000 euro en 2020, vous paieriez un impôt de 15 % sur vos plus-values. Dans cet exemple, 15 % de 50 400 € signifie que vous paieriez 7 560 € d’impôts.

Impôt sur les gains en capital à court terme

Si votre revenu imposable était de 100 000 euro en 2020, vous paieriez un impôt de 15 % sur vos plus-values. Dans cet exemple, 15 % de 50 400 € signifie que vous paieriez 7 560 € d’impôts.

Qu’en est-il d’un investissement à court terme comme un « house flip » ? Lorsque vous possédez la propriété depuis moins d’un an, vos bénéfices sont imposés en fonction des plus-values à court terme. Mais si vous vendez à un moment quelconque au-delà d’un an, ces bénéfices seront imposés au taux à long terme.

Restez avec moi ici, les gens. Quelle est la différence entre l’impôt sur les gains en capital à court et à long terme ? L’impôt sur les plus-values à long terme utilise votre revenu imposable pour déterminer le montant que vous devez sur juste le bénéfice que vous avez réalisé sur la vente de votre bien d’investissement. L’imposition des plus-values à court terme est encore plus simple. Le bénéfice que vous tirez d’un investissement à court terme est comptabilisé dans le cadre de votre revenu annuel global et sera imposé en fonction de votre tranche d’impôt sur le revenu des personnes physiques.4

Supposons que vous soyez célibataire, que votre revenu annuel soit de 50 000 euro et que vous ayez fait un bénéfice de 20 000 euro sur un coup de pouce à la maison cette année. L’oncle Sam considère ce bénéfice comme un revenu imposable, ce qui vous rapporte 70 000 euro au total et vous permet d’entrer dans la tranche d’imposition de 22 %.

Imposition des revenus locatifs

Tout argent que vous gagnez grâce à vos revenus locatifs doit figurer comme revenu sur votre déclaration d’impôts. Mais lorsque vous êtes propriétaire, vous pouvez aussi déduire des dépenses comme les réparations et l’entretien, mais n’oubliez pas que les améliorations ne comptent pas. Ainsi, vous avez peut-être gagné 10 000 euro cette année grâce à vos revenus locatifs, mais vous avez également effectué des réparations d’une valeur de 1 500 euro sur votre propriété. Vous pouvez déduire ces 1 500 €, ce qui fait que votre revenu locatif imposable est de 8 500 €.

Faites-vous une faveur et économisez du temps, de l’argent et probablement un ou deux maux de tête en rencontrant un professionnel des impôts. Rencontrez-les régulièrement pour discuter de vos investissements – vous ne voulez pas être pénalisé !

Comment commencer à investir dans l’immobilier en six étapes

Très bien, tout le monde : C’est l’heure du jeu ! Lorsque vous êtes prêt à acheter un bien d’investissement, voici les lignes directrices à suivre.

Étape 1 : Payez en espèces. Cela va à l’encontre de la plupart des conseils en matière d’investissement immobilier. Mais la vérité est que, il n’y a pas de « bonne dette ». Je ne discute pas – je déclare ! S’endetter équivaut toujours à prendre des risques, alors évitez-le comme la peste. Bien sûr, il vous faudra plus de temps pour économiser de l’argent pour un investissement immobilier, mais cela vous permettra d’économiser milliers de euro en intérêts. Et l’un des meilleurs avantages de payer en liquide ? Vous pouvez en effet conserver l’argent que vous gagnez en payant votre loyer, au lieu de le jeter dans une deuxième hypothèque !

Étape 2 : Diversifier. Avez-vous déjà entendu la phrase « ne gardez pas tous vos œufs dans le même panier » ? La même sagesse s’applique à vos investissements. Si toute votre fortune nette est investie dans l’immobilier, les hauts et les bas du marché pourraient vous faire paniquer. Il est important de répartir votre pécule entre différents investissements (ou « diversifiés ») pour minimiser les risques. Les fonds communs de placement par l’intermédiaire de votre 401(k), de l’IRA de Roth et d’autres comptes d’épargne-retraite devraient constituer le fondement de votre stratégie de constitution de patrimoine.

Étape 3 : Restez sur place. Soyez simple : n’achetez pas une maison en Arizona si vous vivez en Illinois ! Lorsque vous êtes loin de vos propriétés, vous devez faire confiance à une société de gestion pour évaluer les dégâts et effectuer les réparations. Il peut être judicieux de faire appel à un groupe de gestion, même si vous êtes de la région, pour vous aider à assurer le bon déroulement des opérations. Mais vous – et vous seul – êtes le propriétaire. Restez donc à proximité et gardez un œil sur vos investissements.

Étape 4 : Soyez prêt à faire face aux risques. Dans la plupart des cas, la location d’une propriété n’est pas aussi simple que de trouver des locataires et de se présenter une fois par an. Il arrive que les locations restent vides pendant des mois, ce qui peut être un coup dur si vous n’êtes pas préparé financièrement. Et même dans les meilleures situations de location, les appareils électroménagers continueront de se casser et les gouttières devront être remplacées. La meilleure façon de se préparer aux risques est de disposer d’un fonds d’urgence entièrement financé qui peut couvrir les dépenses imprévues.

Étape 5 : Commencez petit. Si vous n’êtes pas sûr que la possession d’un bien de location vous convienne, testez-le. Vous avez peut-être un espace au-dessus de votre garage ou une chambre supplémentaire que vous pourriez louer – même si ce n’est que pour quelques nuits à la fois avec Airbnb. Cette expérience vous donnera un avant-goût de ce que c’est que d’être propriétaire d’une location. C’est aussi une bonne idée de parler à d’autres investisseurs immobiliers. Invitez quelqu’un du secteur à déjeuner et demandez-lui ce qu’il aurait aimé savoir avant de commencer.

Étape 6 : Engager un agent immobilier. Même si vous ne faites que peser le pour et le contre de l’investissement immobilier, vous devez vous adresser à un agent immobilier sur votre marché local. Il saura quels sont les domaines à examiner et quels sont les obstacles potentiels auxquels vous pourriez être confronté en tant qu’investisseur immobilier. Et lorsque le moment sera venu d’acheter une propriété, vous aurez besoin de son expertise pour vous assurer que vous obtiendrez une bonne affaire.

Quand devriez-vous commencer à investir dans l’immobilier ?

Vous vous demandez peut-être où se situe l’investissement dans l’immobilier dans le cadre de Dave’s Baby Steps ou de votre plan global de constitution de patrimoine. J’aime votre façon de penser !

Vous ne devriez investir dans l’immobilier qu’après avoir déjà payé votre propre maison (Bébé, étape 6). Cela signifie que vous êtes totalement libre de dettes et que vous avez économisé trois à six mois de dépenses grâce à un fonds d’urgence. Vous devriez également investir au moins 15 % de vos revenus dans des comptes de retraite, comme un plan d’épargne-retraite (401(k)) au travail ou un Roth IRA. Et n’oubliez pas : si vous ne pouvez pas payer comptant, n’achetez pas de bien d’investissement.

Je comprends. Attendre que vous ayez payé votre maison peut sembler très long, surtout si vous avez l’impression que l’occasion frappe à votre porte en ce moment même. Mais faites-moi confiance sur ce point. Cela vaut la peine d’attendre jusqu’à ce que vous vraiment prêt.

Prenons l’exemple de Greg. Il doit 150 000 euro sur sa propre maison et gagne 5 000 euro par mois. Greg a maintenu ses remboursements hypothécaires à 25 % de son salaire mensuel, soit 1 250 euro par mois (y compris le PMI, les impôts fonciers et assurance de propriétaire). Il pense que le fait de disposer d’un revenu locatif l’aidera à progresser dans la réalisation de ses objectifs financiers. Il décide donc de financer une propriété locative et de contracter un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans pour 100 000 euro (uh-oh). Cela ajoute un deuxième versement hypothécaire de 927 € à son budget mensuel, mais il prévoit de louer la maison pour 1 350 € par mois. Greg pense que c’est un excellent plan. (Alerte au spoiler : Greg a tort).

Ce que Greg ne savait pas, c’est qu’il faudrait trois mois pour trouver des locataires, ce qui signifie qu’il a payé 2 781 euro de frais de dossier pour sa nouvelle location alors qu’elle était vide. Pendant ces trois mois, il a payé l’hypothèque de son propre logement et son loyer a absorbé 44% de ses revenus ! Il avait l’impression de pouvoir à peine respirer, mais que ferait-il si l’appareil de climatisation s’éteignait ou si le lave-vaisselle commençait à fuir ? Et s’il perdait son emploi ?

Ne soyez pas Greg. Ne te précipite pas. L’immobilier peut être un investissement fantastique – mais pas si vous le faites mal. Soyez donc intelligent et attendez le bon moment.

L’immobilier est-il un investissement pour vous ?

L’investissement immobilier a ses avantages et ses inconvénients, et il n’est pas pour tout le monde. Si vous vous demandez si l’investissement immobilier a sa place dans votre plan de constitution de patrimoine, asseyez-vous et discutez avec votre professionnel de l’investissement. Et assurez-vous que vous travaillez avec un agent immobilier expérimenté pour vous guider.

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